Как оформить передачу квартир собственникам?

1. Компания (ТОО 1) решила участвовать в проекте, где объединилась еще с двумя участниками, один из них (физическое лицо) является собственником ТОО 2, на балансе которого числится земельный участок, годный под строительство жилого комплекса.
2. Было принято решение об открытии нового ТОО3 и передачу на его баланс земельного участка и начать строительство жилого комплекса, где учредителями будут
- ТОО 1 – для участия 78%
- Физическое лицо 1 –доля участия -18%
- Физическое лицо 2- доля учатия-4%
3. Был заключен договор купли-продажи земельного участка между ТОО 2 (передает) и ТОО 3 (вновь открытое ТОО) (получает на свой баланс земельный участок) и выставлен счет-фактура. 
4. Ранее было оговорено, что стоимость земельного участка будет выплачиваться не наличными деньгами, а квартирами, которые будут построены, по предварительным договорам купли продажи квартиры, что составит 3 000 кв. м., а затем, когда будет введет в эксплуатацию ЖК, оформят сделку через ЦОН.
5. По завершении строительства Жилого Комплекса было принято решение, что ТОО 3 передает своим учредителям (инвесторам) 33 000 кв. м, из них
- ТОО 1 – доля участия 78% - 25 780 кв. м
- Физическое лицо 1 –доля участия -18% -5 940 кв. м
- Физическое лицо 2- доля учатия-4% -1 320 кв. м
Вопрос
1. Как правильно оформить эту сделку по передаче квартир ТОО-1 и физическим лицам, можно ли оформить эту сделку по себестоимости квартир?
2. Правомерно ли передавать физическим лицам квартиры и какие обязательства по налогам могут у них возникнуть?
3. Как правильно оформить передачу квартир физическим лицам?
4. Как правильно оформить передачу квартир ТОО 1?